Wölfe im Schafspelz

Hypotheken-Anbieter locken Neukunden mit vermeintlich attraktiven Aktionen.

Auf dem Schweizer Hypothekenmarkt herrscht Konkurrenz – zum Vorteil der Kunden. Von Start-, Familien- oder Ökorabatten bis hin zum Renovationsbonus gibt es Vergünstigungen in unterschiedlichsten Varianten. Ein Spezialangebot zum Vorzugszins entpuppt sich später aber oft als teure Lösung. Für kühle Rechner empfiehlt sich eine genaue Prüfung der Offerten. Adrian Wenger, Leiter Hypothekarberatung beim Vermögenszentrum, sagt über die vermeintlichen Vorzugshypotheken: «Grundsätzlich erfüllen die ‹Start-Hypotheken› die Bedürfnisse der ‹Geiz ist geil›-Generation. Der Kreditnehmer hat das Gefühl, einen guten Deal gemacht zu haben.» Leider gehe es aber eher um das Erzielen eines Rabatts als um wirklich gute Konditionen. Martin Scherrer, Bank- und Versicherungsexperte bei Comparis.ch, sagt: «Im Vergleich zu Standardprodukten desselben Anbieters sind Sonderangebote günstiger, was den Zinssatz anbelangt.» Wenn jedoch noch weitere Anbieter in Betracht gezogen werden, könne es durchaus sein, dass den Kunden eine Standardhypothek bei einem anderen Anbieter billiger zu stehen komme als das Sonderangebot des ersten Anbieters. Zudem gebe es Angebote, die den Kunden zum Aufteilen seiner Hypothek zwingen. Dadurch verschlechtere sich seine Verhandlungsposition. Unter Umständen bezahle er dadurch in Zukunft mehr, womit die Zinsersparnis schnell verloren sei.

Sinken die Zinsen, sind Libor-Modelle angezeigt
Hypothekarberater Wenger sieht die Hauptproblematik für Kreditnehmer darin, dass mit den Vorzugshypotheken vom wirklichen Thema abgelenkt werde: Hypothekarmodelle solle man immer im Zusammenhang mit der Zinserwartung abschliessen. Werden steigende Zinsen erwartet, empfehlen sich langfristige Festhypotheken. Wenn die Zinsen sinken, sind eher Libor-Modelle oder im Notfall variable Hypotheken angezeigt. «Die Rabattmodelle sind aber selten bis nie auf eine Zinssituation ausgerichtet, sondern häufiger auf das gegenteilige Szenario», betont Wenger. Ein Beispiel sind für Wenger die Modelle der Zürcher Kantonalbank (ZKB). Im vorletzten Jahr machte die ZKB mit den 2,9-Prozent-Libor-Modellen auf sich aufmerksam (vergünstigter Zinssatz für das erste Jahr, anschliessend gelten die «offiziellen», nicht verhandelten Sätze aus dem Internet). 2007 ging die ZKB noch von steigenden Zinsen aus. Seit dem Frühling beziehungsweise Sommer 2008 setzt die ZKB aber auf 4- und 7-jährige Festhypotheken und vergünstigt diese, um den Abschluss zu versüssen. Nun geht der Markt aber von sinkenden Zinsen aus; Festhypotheken sind in einer solchen Situation kaum das optimale Finanzierungsinstrument.

Leider gilt die Zinsreduktion nur während der halben Laufzeit
Auch das Beispiel der Startbonus-Hypothek der Credit Suisse zeigt, wie die Schnäppchen-Angebote funktionieren. Der Kunde sieht primär die grosszügige Zinsvergünstigung von 0,5 Prozent. Leider gilt die Zinsreduktion nur während der Hälfte der vereinbarten Laufzeit und nur auf der Hälfte des Hypothekarbetrages. Mit anderen Worten: auf 25 Prozent der Finanzierung. Betrachtet man die gesamte Finanzierung, so bleibt am Ende gerade mal eine Zinsvergünstigung von 0,125 Prozent. «Auch bei einem Standardprodukt können durch geschicktes Verhandeln meist schon weit mehr als diese 0,125 Prozent herausgeholt werden,» sagt Martin Scherrer von Comparis.ch.

Bei Verhandlungen liegen bis 0,4 Prozent drin
Die Bank Coop wirbt mit einer ähnlichen Methode: Sie verspricht 1,5 Prozent Zinsabschlag über den gesamten Hypothekarbetrag, leider aber nur für ein einziges Jahr. Zudem lohnt sich ein Blick in die Kündigungsbedingungen in jedem Fall. Bei ausserterminlicher Kündigung ist es auch für Standardprodukte üblich, dass der Kunde eine (oftmals kostspielige) Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss. Bei der Minergie- und der Start-Hypothek der Bank Coop kommt zusätzlich zur Vorfälligkeitsentschädigung die Rückerstattung der gesamten gewährten Zinsreduktion hinzu. Wer Sondermodelle prüft, sollte sich folgende Fragen stellen: Will ich aufgrund einer einmaligen Sache bei einer Bank abschliessen und mich unter Umständen auf Jahre hinaus binden? Erwarte ich sinkende oder steigende Zinsen? Glaube ich daran, dass ich auch nach Fälligkeit eine gute Finanzierung vom Anbieter erhalte? Bankkunden sind auf alle Fälle gut beraten, mehrere verbindliche Offerten einzuholen und zu vergleichen. Nach Erfahrung von Experten und gemäss diversen Studien liegen bei Verhandlungen mit Banken Reduktionen von 0,3 bis 0,4 Prozent Zins drin – und zwar nicht nur kurzfristig, sondern auf Dauer.

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