So ticken die Banken in einer Immobilienkrise

Die Schweizer sind hoch verschuldet – mit Hypotheken. Doch was passiert, wenn aufgrund der Corona-Krise und der Rezession Wohneigentum an Wert verliert oder Zinsen nicht mehr bezahlt werden können? Banken sehen in ihren Verträgen eine fristlose Kündigung bei Wertverlust vor, suchen aber zuerst das Gespräch.

Laut der Schweizerischen Nationalbank (SNB) belief sich in der Schweiz die Gesamtverschuldung durch Hypothekarkredite per Ende 2019 auf 1,04 Bio. Fr. In der Schweiz sind somit Hypotheken in der Höhe von über 1000 Mrd. Fr. ausstehend. Zum Vergleich: Im Jahr 2000 lag die Hypo-Gesamtverschuldung gemäss SNB noch bei weniger als der Hälfte: 443 Mrd. Fr. Eine Statistik der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) zeigt zudem: Die rund 3,8 Mio. Privathaushalte in der Schweiz standen pro Haushalt mit 239 211 Fr. in der Kreide. Der Grund für diesen weltweiten Schuldenspitzenplatz sind die Hypotheken. Der «Wealth Report» der Credit Suisse zeigt aber auch: Hohen Schulden stehen auch hohe Vermögen von im Schnitt rund 564 000 $ pro Person gegenüber, der Medianwert lag 2019 bei 228 000 $ pro Person. Die Schweizer sind somit nicht nur Schuldenweltmeister, sondern nehmen auch beim Vermögen den globalen Spitzenplatz ein.

Schuldenberg wegen Steuervorteilen und tiefer Zinsen

Die hohe Schuldenlast der Schweizer hat einen steuerlichen Hintergrund: Hypothekarzinsen kann man in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen. Die seit 2011 tiefen Hypozinsen stimulierten das Schuldenmachen zusätzlich – und die Zinsen dürften weiterhin tief bleiben. Die Credit Suisse schreibt in einer Kunden-E-Mail: «Die Schweizer Wirtschaft wird wegen der Corona-Krise 2020 in eine heftige Rezession fallen. Da die Inflation auf tiefem Niveau bleiben dürfte, rechnen wir mit einer Verlängerung des Negativzinsumfelds.» Auch der Immobiliendienstleister Iazi hält fest: «Mit der Corona-Krise ist das Ende der Negativzinspolitik wieder in weite Ferne gerückt.» Das VZ Vermögenszentrum schreibt Ende April: «Mit der aktuellen Entwicklung ist ein Zinsanstieg in noch weitere Ferne gerückt.» Das VZ empfiehlt daher weiterhin Geldmarkt- bzw. Libor-Hypotheken als «sinnvoller und flexibler» als Festhypotheken. Eigenheimbesitzer dürften aufgrund weiterhin tiefer Zinsen somit grösstenteils in der Lage bleiben, ihre Zinsen zu bezahlen. Doch die Kreditzinsen sind nur ein Teil der Geschichte.

Sinken die Immobilienbewertungen?

Ein anderes Thema sind in Krisen tendenziell sinkende Immobilienbewertungen. Zahlen des Immobilienberaters Wüest Partner zeigen: Während der letzten grossen Schweizer Immobilienkrise der 1990er Jahre sind die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser um 4,2% gesunken. Bei den Eigentumswohnungen war der Rückgang deutlicher, mit einem Minus um 13,7%. Grosse Wertverluste gab es bei Renditeliegenschaften: Ihr Wert halbierte sich in den sechs Jahren nach 1991. Während der Finanzkrise 2008 kam es gemäss Wüest Partner zu keinen Preiskorrekturen beim Wohneigentum. «Weil sich die Schweizer Wirtschaft sehr stabil entwickelte, die Hypothekenzinsen sanken und zudem das Bevölkerungswachstum stark zunahm, war die Nachfrage nach Wohneigentum hoch, und die Preise sind angestiegen», sagt Robert Weinert von Wüest Partner.

Zu den Verlierern dürfte das Luxussegment zählen

Die Credit Suisse bleibt optimistisch und schreibt in einem aktuellen Bericht: «Nach Abflauen der Pandemie dürfte der Markt für Wohneigentum relativ rasch wieder in den Vorkrisenzustand zurückkehren – mit Ausnahme des Luxussegments.» Der Hypothekarspezialist Moneypark sieht einen beunruhigenden Trend im sogenannten Real-Estate-Risk-Index (RERI). Der Index stieg im ersten Quartal 2020 um 0,2 auf 3,9 Indexpunkte an. Dies impliziert gemäss Moneypark «ein mittleres Risiko mit steigender Tendenz». Diese Erhöhung stehe vor allem im Zeichen der äusserst düsteren Wirtschaftsaussichten mit erhöhten Arbeitslosenzahlen. Im ersten Quartal 2020 gaben die Preise von selbstgenutztem Wohneigentum gemäss Moneypark nur leicht nach, um 0,43%. Klar ist aber: Der Immobilienmarkt reagiert meist verspätet auf konjunkturelle Schwankungen. Anders sieht es bei Immobilienfonds und Immobilienaktien aus. Hier kam es bereits zu Wertverlusten. Der Immobiliendienstleister Iazi sieht dunkle Wolken am Horizont: «Bei privatem Wohneigentum ist mit einer schwächeren Nachfrage zu rechnen, denn viele Haushalte sehen derzeit ihr Jahresbudget gefährdet durch mögliche Lohneinbussen oder durch Wertverlust des Anlagevermögens.» Die Zürcher Kantonalbank senkte ihre Preisprognose für Zürcher Wohneigentum für 2020 von zuvor 3 auf 1%. Für 2021 rechnet die Bank mit einem Anstieg um 1,5%.

Bankbewertungen von Wohneigentum mit «Sicherheitspuffer»

Doch was bedeutet eine allenfalls stärkere Abkühlung auf dem Schweizer Immobilienmarkt für Wohneigentümer? Wichtig zu wissen: Bei der Vergabe einer Hypothek rechnet eine Bank nicht mit dem effektiven Kaufpreis. Für sie zählt der Realwert bestehend aus Landwert, Bau- und Umgebungs- sowie Nebenkosten. Zudem berücksichtigt sie die Preise von ähnlichen Liegenschaften im selben Ort. Gemäss Finanzexperte Damian Gliott von Hypotheke.ch gibt es bei den Immobilienbewertungen der Kreditgeber «einen grossen Sicherheitspuffer». Gliott sieht «mehr Probleme auf Wohneigentümer zukommen, falls die Zinsen mittelfristig ansteigen». Aufgrund tiefer Energiepreise und Leitzinsen der Notenbanken dürfte dieses Szenario aber nicht so rasch eintreten. Stefan Heitmann, der CEO von Moneypark, sagt: «Immobilien in der Schweiz sind grundsolide finanziert und daher auch in Krisenzeiten tragbar.»

Banken haben Kündigungsrecht bei Wertminderungen

Doch wie oft schätzen Banken Wohneigentum neu ein? Die Schweizer Bankiervereinigung gibt Richtlinien für die Prüfung, die Bewertung und die Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite heraus. Doch sie bieten Spielraum beim Vorgehen der Banken. Die Migros-Bank schreibt: «Die Schätzungen erfolgen je nach Belehnungshöhe sporadisch oder bei besonderen Ereignissen wie zum Beispiel bei einer Scheidung.» Zudem würden die monatlichen Lohneingänge auf den Privatkonten überprüft, ein branchenübliches Verfahren. Fallweise werde bei der Migros-Bank «eine Selbstdeklaration verlangt, oder es werden Lohnausweise bzw. die Steuererklärung eingefordert». Raiffeisen Schweiz sagt: «Die Objektbewertung erfolgt grundsätzlich mindestens alle zehn Jahre oder wenn ein Wertrückgang beobachtet werden kann.» Offizielle Zahlen, wie hoch die Belehnung der Schweizer Wohneigentümer im Schnitt ist, gibt es nicht. Einige Banken wie Raiffeisen Schweiz lassen sich aber in die Karten blicken: «Die durchschnittliche Nettobelehnung beträgt 60%.» Bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) liegt die durchschnittliche Belehnung «über das ganze Portfolio betrachtet unter zwei Dritteln des Schätzwertes». Bei der UBS beträgt die durchschnittliche Belehnungshöhe bei selbstgenutztem Wohneigentum 55%. Wie viele Schweizer Wohneigentümer eine hohe Belehnung von 75 oder 80% haben, bleibt offen. Sie könnten bei sinkenden Bewertungen in Bedrängnis geraten.

Fristlose Kündigung bei Wertminderung oder Zahlungsverzug möglich

Der Grund: Die Kreditgeber behalten sich mittels Kündigungsklauseln in ihren Verträgen das Recht vor, den Hypothekarvertrag fristlos zu kündigen, sollte sich der Wert der belehnten Liegenschaft erheblich mindern oder der Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig sein. Die Credit Suisse zieht eine ausserordentliche Kündigung in ihrem Rahmenvertrag «mit sofortiger Wirkung» in Betracht, falls das «Pfandobjekt im Wert (. . .) erheblich vermindert ist». Auch wer mit der Zins- oder der Amortisationszahlung mehr als 60 Kalendertage in Verzug gerät, muss bei der CS mit einer Kündigung rechnen. Alle angefragten führenden Hypothekarbanken betonen aber, dass man vor einer Kündigung jeweils das Gespräch mit dem Kunden suche. Der Finanzexperte Gliott sagt: «Die Banken werden den Hypothekarnehmern in einer solchen Situation nach Möglichkeit empfehlen, zusätzliche Eigenmittel aus der Pensionskasse oder der dritten Säule als Sicherheit einzubringen oder PK-Guthaben zu verpfänden.»

Hypotheken amortisieren, um Sicherheit zu erhöhen

In der Praxis wird gemäss Iazi «eine Bank einen Kunden nicht über das normale Mass hinaus überprüfen bezüglich Wert seiner Liegenschaft, sofern er seine Zinsen immer pünktlich bezahlt, die Amortisationsverpflichtungen einhält und auch keine Ausstände bestehen. Auch empfiehlt es sich, die Liegenschaft stetig zu unterhalten. Sollte es nämlich trotz allem zu einer Neubeurteilung der Liegenschaft aufgrund einer stark verschlechterten Marktlage kommen, lässt sich dadurch die Bewertung der Liegenschaft positiv beeinflussen.» Ein Grossteil der Schweizer Wohneigentümer hat durch den Preisanstieg in der Vergangenheit und allfällige Amortisationen ein Sicherheitspolster aufgebaut. Wer im Rahmen der Corona-Krise mit Lohneinbussen rechnet und sein Wohneigentum zudem erst vor wenigen Jahren gekauft und hoch belehnt hat, sollte sich vorsorglich mit dem Thema Rückzahlung der Hypothek (Amortisation) befassen. Sollte die Belehnungsgrenze nach einer allfälligen Wertkorrektur nicht mehr eingehalten sein, muss der Darlehensnehmer sonst «unfreiwillige» Amortisationen tätigen. Inwiefern man seine Hypothek rascher amortisieren darf, gilt es im Hypothekarvertrag bzw. mit seinem Kreditgeber zu klären.

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