Abzugsfähige Kosten für den Gebäudeunterhalt sind ein legales Instrument, um Steuern zu sparen. Aber je nach Kanton und Komplexität eines Umbaus gelten unterschiedliche Regeln bzw. kommen Schätzungen zur Anwendung. So finden sich Immobilieneigentümer im Paragrafendschungel zurecht.
Private, die Immobilien kaufen oder besitzen, müssen früher oder später renovieren. Und jedes Gebäudeunterhalts-Projekt hat auch eine Steuerkomponente. Spätestens beim Ausfüllen der Steuererklärung im Frühling gilt es zu klären, welche erledigten Renovationsarbeiten in den Augen der Steuerbehörden als «werterhaltend» oder «wertsteigernd» eingestuft werden.
Gebäudeunterhalt: Entweder pauschal oder effektiv
Vom steuerbaren Einkommen abziehen darf der Steuerpflichtige grundsätzlich nur werterhaltenden Gebäudeunterhalt – entweder als Pauschale oder den effektiven Aufwand, falls er in einem Jahr höher liegt als der Pauschalabzug. Clever ist, wer bereits bei der Planung von Renovationsarbeiten den Steueraspekt berücksichtigt und jede Handwerkerrechnung für das Steueramt auf die Seite legt.
Gebäudeunterhalt: Gedankliche Triage ist hilfreich
Bereits bei der Renovationsplanung gilt es, eine gedankliche Triage in die zwei Kategorien «werterhaltend» und «wertsteigernd» zu machen. Nicht vergessen sollte man dabei: Wertsteigernde, meist luxuriöse Ausbauten erhöhen – im besten Fall – nicht nur den Liegenschaftswert, sondern auch den Eigenmietwert – und damit das steuerbare Einkommen.
Wertvermehrende Aufwendungen sind zumindest bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar. Das heisst: Ein Immobilienbesitzer muss die Rechnungen für wertvermehrende Aufwendungen teilweise jahrzehntelang aufbewahren, damit er sie bei einem zukünftigen Verkauf der Immobilie bei den Steuerbehörden bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer geltend machen kann.
Einfache Faustregel – aber der Teufel liegt im Detail
Die Faustregel bei der Abgrenzung von «werterhaltend» und «wertsteigernd» beim Gebäudeunterhalt lautet: Aufwendungen für den Liegenschaftenunterhalt sind abzugsfähig, wenn sie «der Erhaltung der bisherigen Werte» dienen. Dabei bleibt eine Liegenschaft in ihrer Gestaltung und Zweckbestimmung unverändert.
Abzugsfähige Unterhaltsaufwendungen weisen die Eigenschaft auf, dass sie nach gewissen Zeitabständen erneut zu tätigen sind. Bei Liegenschaften im Privatvermögen können gemäss Steuerharmonisierungsgesetz namentlich
- die Gebäudeunterhaltskosten
- die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften
- die Versicherungsprämien
- die Kosten der Verwaltung durch Dritte
von den steuerbaren Einkünften abgezogen werden. Zudem können die Kantone Abzüge für Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege vorsehen. So kann beispielsweise der Ersatz eines alten Dachs, der Ersatz der Ölheizung oder der Unterhalt des Gartens geltend gemacht werden. Aus Sicht des Umweltschutzes bedenklich: Auch der Ersatz einer Ölheizung durch eine neue Ölheizung ist steuerlich abzugsfähig.
Aufpassen muss man, wenn energiesparende neue Heizungen durch den Staat finanziell subventioniert werden. Dann darf der Abzug nur auf dem Teil geltend gemacht werden, der vom Eigentümer selbst zu tragen ist. Klar wertsteigernde Renovationen wie der Ausbau des Dachstocks, An- und Umbauten wie der Anbau einer Garage oder der Einbau einer Sauna gelten aus Sicht des Fiskus als «Luxusausbauten» und sind daher nicht abzugsfähig.
Das Problem aus der Perspektive der Immobilieneigentümer: Nicht immer ist sonnenklar, welche Investitionen werterhaltend und welche wertvermehrend sind. Ein Beispiel illustriert das Abgrenzungsproblem: Die Kosten für die Einbauschränke und Geräte, die man gleichwertig ersetzt, darf man in der Regel abziehen. Doch was ist, wenn man eine zehn Jahre alte Mikrowelle durch einen modernen Steamer mit integrierter Mikrowelle ersetzt?
Abgrenzungsfragen führen zu vielen Einsprachen bei Steuerbehörden
Gemäss Martina Käch, Immobilienbewerterin beim VZ Vermögenszentrum, führt die korrekte Abgrenzung von Liegenschaftsunterhaltskosten «oft zu Diskussionen». Angaben über die Anzahl Einsprachen gegen Steuerbescheide in Zusammenhang mit Liegenschaftsunterhaltsabzügen machten fast keine der von der NZZ angefragten kantonalen Steuerämter der Deutschschweiz.
Der Kanton Luzern liess sich in die Karten blicken. Paul Furrer von der Dienststelle Steuern schrieb: «Beim Liegenschaftsunterhalt verzeichnen wir jeweils pro Steuerperiode durchschnittlich rund 180 Einsprachen.» Im Kanton Baselland waren es im Jahr 2019 311 Fälle zum Thema Liegenschaftsunterhalt. Die Staatskanzlei des Kantons Thurgau schrieb: «Approximativ dürften rund ein Drittel der Rechtsmittel auf Liegenschaftsunterhaltsabzüge zurückzuführen sein.» Diese Angaben machen klar: Das Abgrenzungs-Thema sorgt in der Schweiz häufig für Rechtshändel mit den Steuerbehörden.
Unterhalt in der Steuererklärung
Beispielaufstellung für die Steuerbehörde: Mit einer solchen tabellarischen Aufstellung über ausgeführte Renovationsarbeiten können werterhaltende Arbeiten steuerlich geltend gemacht werden. In einigen Kantonen können Steuerpflichtige solche Aufstellungen direkt im (Online-)Steuerprogramm erfassen.
| Datum | Rechnungssteller | ausgeführte Leistung | bezahlter Betrag | wertverm. Betrag | Staat | Bund |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31. 12. 2019 | Meier, Malergeschäft | Malerarbeiten, Wohnzimmer, Gästezimmer, Eingang | 7000 | 0 | 7000 | 7000 |
NZZ / feb.
Aus Sicht der Steuerpflichtigen ist der «richtige» Zeitpunkt der Abzüge nicht immer klar: Grundsätzlich können die Unterhaltskosten nur im betreffenden Jahr geltend gemacht werden, wobei die Kantone verschiedene Regelungen kennen (Zeitpunkt Rechnungstellung, Zeitpunkt Bezahlung oder eine Kombination). Das heisst, nur in diesem Jahr kann der Unterhalt zum Abzug zugelassen werden. Sind die Unterhaltskosten höher als das steuerbare Einkommen, kann ein «Überhang» nicht auf das folgende Steuerjahr übertragen werden. Im Bereich der Energiesparmassnahmen ist dies jedoch möglich. Diese Kosten können auf die zwei folgenden Steuerperioden übertragen werden, falls im betreffenden Steuerjahr der Abzug höher war als das steuerbare Einkommen.
«Liebhaberei» im Garten ist nicht abzugsfähig
Was die Umfrage bei den kantonalen Steuerämtern zeigte: Bei umfassenden Sanierungen oder Aushöhlungen sind Schätzungen über den Anteil an «werterhaltenden» bzw. «wertvermehrenden» Kosten ein probates Hilfsmittel für die Behörden. Der Kanton Thurgau nutzt Schätzungen zum Beispiel «in Einzelfällen zur verfahrensökonomischen Verfahrenserledigung». Aber auch bei einer relativ einfachen Gartenneugestaltung im Rahmen eines Hausumbaus halten die Steuerbehörden schon mal den Daumen in die Luft.
In einem der NZZ vorliegenden Schreiben des kantonalen Steueramts Zürich steht: «Gewöhnliche Gartenunterhaltskosten sind grundsätzlich abzugsfähig. Davon ausgenommen sind die Neuanlage eines Gartens sowie Aufwendungen, die den normalen Gartenunterhalt übersteigen (Liebhaberei). Gemäss den eingereichten Rechnungen handelt es sich bei den geltend gemachten Kosten mehrheitlich um Umänderungen/Neueinrichtungen (Schichtmauerwerk, neuer Sitzplatz mit Treppe, neue Bepflanzung etc.). Daher schätzen wir den nicht abzugsfähigen Anteil auf 75 Prozent.» Gegen eine solche amtliche Schätzung – im Fallbeispiel ohne Besichtigungstermin vor Ort – kann ein Steuerpflichtiger bei Bedarf zumindest Rechtsmittel ergreifen.
Totalsanierungen galten früher als «wirtschaftliche Neubauten»
Was jedem Steuerpflichtigen einleuchten dürfte: Gerade bei aufwendigen Totalumbauten ist die Abgrenzung schwierig. Kantonale Steuerbehörden taxierten in der Vergangenheit daher komplexe Totalsanierungen oft als «wirtschaftlichen Neubau». Sie betrachteten alle Investitionen schlicht als wertvermehrend und akzeptierten keine Abzüge. Doch das Bundesgericht hat in einem Urteil vom 24. Oktober 2017 festgehalten: «Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob die betreffenden Aufwendungen werterhaltend oder wertvermehrend sind.» Gemäss Bundesgericht muss auch bei weitgehenden Sanierungen in jedem Fall geprüft werden, ob und in welchem Umfang die gemachten Arbeiten dem Erhalt des bestehenden Gebäudes dienen oder nicht.
Auch wenn es jeweils den «Einzelfall» zu betrachten gilt, arbeiten alle Steuerbehörden mit Pauschalen. Die Dienststelle Steuern des Kantons Luzern hält zum Beispiel fest: «Pauschalen kommen insbesondere bei Gesamtsanierungen von Küchen und Bädern zur Anwendung, wobei dort eine Faustregel von 2/3 werterhaltend und 1/3 wertvermehrend zur Anwendung kommt.» Die Steuerpflichtigen könnten «jedoch in allen Fällen eine davon abweichende Aufteilung geltend bzw. glaubhaft machen». Wer somit eine Umbaumassnahme mit detaillierten Rechnungen, Vorher- und Nachher-Bildern sowie Plänen gut dokumentiert, ist allenfalls im Vorteil.
Energiesparende Investitionen sind nur bei Altbauten abzugsfähig
Ausser im Kanton Luzern gilt ab dem 1. Januar 2021 bei den Kantons- und Gemeindesteuern: «Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abzugsfähig sind.» Energiesparende Investitionen mit wertsteigerndem Charakter – also Investitionen, um die Energieeffizienz zu steigern und erneuerbare Energien zu nutzen – sind somit auch abzugsfähig. Darunter fällt zum Beispiel die Isolation von Böden, Wänden, Dächern oder Decken. Auch der Einbau von neuen, isolierenden Fenstern oder einer Solaranlage kann abgezogen werden.
Ein Abzug für energiesparende Massnahmen ist gemäss Bundesgericht aber nur «für Vorkehren an vorhandenen Bauten, nicht aber bei der Erstellung von Neubauten möglich». Wer beim Neubau auf der grünen Wiese eine Wärmepumpe einbaut, profitiert somit nicht von Steuerabzügen. Der Bundesrat hat für das laufende Jahr beschlossen, dass auch Abbruchkosten abgezogen werden dürfen, sofern der Neubau aus Energiespargründen erfolgt. Der Haken: Der Neubau muss meist innert zwei Jahren auf dem gleichen Stück Land mit gleichartiger Nutzung und durch denselben Eigentümer erfolgen.
Nebst den Abbruchkosten dürfen auch der Abtransport und das Entsorgen des Bauabfalls abgezogen werden. Im Gegensatz zu den normalen Unterhaltskosten können die energiesparenden Investitionen auch in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abgezogen werden, soweit sie in der laufenden Steuerperiode, in welcher die Aufwendung angefallen ist, nicht steuerlich vollständig berücksichtigt werden konnten. Damit ist es nicht zwingend notwendig, solche energiesparenden Investitionen auf mehrere Jahre aufzuteilen. Auch gut zu wissen: Die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten sind in der Regel zu 100% abzugsfähig.
Erste Informationsquellen sind die kantonalen Merkblätter
Antworten auf berechtigte Fragen von Steuerpflichtigen liefern die Kantone in speziellen Merkblättern der Steuerämter. Hier halten sie teilweise sehr detailliert fest, welche Investitionen steuerlich zum Abzug berechtigen und welche nicht – meist mit Prozentzahlen. Aus den Abgrenzungskatalogen ist je nach Kanton auch ersichtlich, in welchen Fällen die Ämter Schätzungen vornehmen. Im Kanton Zürich hat dieses Merkblatt den sperrigen Titel «Merkblatt des kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften». Bei grösseren Bauvorhaben und Unklarheiten kann es sich lohnen, zuvor bei der Steuerbehörde mit einem konkreten Fallbeispiel nachzufragen. Trotz Ausscheidungskatalogen gibt es nicht immer klar zuteilbare Positionen. In solchen Fällen findet dann eine Einzelfallbeurteilung statt.
Lohnend ist es, werterhaltende Renovationen über mehrere Steuerperioden zu verteilen. Doch das VZ Vermögenszentrum warnt in einem Merkblatt vor rein steuerlich motivierten Minirenovationen: «Immobilien, die für potenzielle Käufer wie ein Flickenteppich aussehen, weil zum Beispiel in jedem Zimmer ein anderes Parkett verlegt wurde», betrachtet der Finanzdienstleister nicht als ideal. Vielmehr gelte es, Renovationsarbeiten in sinnvolle Pakete aufzuteilen und zum Beispiel Fassade, Heizung und Fenster oder Böden, Küche, Badezimmer sowie Wand- und Deckenanstriche gleichzeitig zu erneuern. Wenn also zum Beispiel über zehn Jahre jeweils 10 000 Fr. pro Jahr investiert würden, habe das nicht den gleichen Werteinfluss wie eine einmalige Renovation von 100 000 Fr. Beim Renovieren geht es aber auch nicht in erster Linie ums Steuersparen und um «Pflästerli»-Politik, sondern um den Werterhalt für kommende Generationen oder zukünftige Käufer.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, dieser Artikel ist in der NZZ vom 1. Dezember 2020 erschienen.
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